住房商品化出现在八十年代。

但从理论、试点、起步，再到全面推行，已经迈入九十年代。

在初期，又历经房地产泡沫。

随后调整、推进

很复杂。

简单点讲就是，98年是个分水岭。

6月份之前的数年里，房子卖不出去，熬死无数开发商。

6月份之后，取消了福利房，取消了禁止贷款，降低了按揭门槛，放开了房价管制

再疯狂点，听说过零首付么听说过房价随便定么

所以，熬过来的开发商，就是未来那几个大牛。

而99年，则是房地产飞速发展的起步阶段，也是龙抬头的第一年

葛小天早就给天成做好规划。

它要得不是多么精美、多么极致、多么昂贵的一座开发区。

而是铺天盖地

贷款买地，疯狂倾销、回笼资金、再买地、再倾销

如此反复，积少成多，以滚雪球的方式，步步壮大。

就像之前农村包围小县城，现在是小县城包围大都市

配套先行，便是计划中的重中之重，它关乎资金回笼的快慢。

其实很早就有人提出这个理念，但将其应用到极致的当归大恒，以短、平、快策略，三年迈入地区前十，五年拓展全国，十年走向国际。

何为配套

大概意思就是吃喝玩乐，打造超高生活品质

绿化、学校、医院、商场、广场

无论广告墙，还是今天一早散发的彩页，天成在这方面的宣传，远比户型、价格还要多。

葛小天之所以推崇它，并非因为理念太先进。

而是画大饼带来的效果

房子无需盖好，搞完地基，拿到预售许可证，整上一套楼盘模型，依托庞大资金，对购房客吹吹牛，打打屁，就能回笼40房款

恐怖么

今年大恒就是用这招，创造了日进亿元的销售奇迹

这种套路放在二十年后也不落后

至于另一种tod理念。

讲的是以公共交通为导向的开发，让小区居民出门更快捷、更舒适、更自由。

这对远离县城中心区域的星月湾很不利，但前面有配套先行作铺垫，形成小城市内部循环，还去县城中心干嘛

至于出远门，嗯，再搞个免费社区公交

总结完思路，葛小天很兴奋。

拿低廉的房价、优秀的户型，配合以上两种套路，星月湾想不火都难

他完全可以想象到，等月牙地标建成的那一天，他站在月牙之巅，张开双手拥抱整个小县城，俯视奔涌而来的人们，顶风尿十不，是迎风笑傲道

“来吧票子都是我的”

他甚至打算好，明天找尚品建工的老总打个赌。

就以谁先卖光房子为赌注，输的那位举着双手唱征服

他期待这天已经很久了

为什么非要将售楼处打造成地标

为什么顺着谣言抹黑自己

他要憋个大，美美的装上一波

让自己的手下，让县里的领导，让尚品建工，全都震惊

想到这，葛小天忍不住笑出声。

注意到手下们莫名其妙的眼神，连忙压制住荡漾的心情，咳嗽一声掩饰尴尬，再次说道“来来来，今天给大伙聊聊开发商的套路，配套先行和tod”

话没说完，外面忽然传来阵阵嗡鸣。

豪哥好奇的打开窗户，如同热浪般的嘈杂，瞬间席卷整个办公室。

“怎么了”葛小天连忙跑过去。

外面人头攒动，无数手持彩页的男男女女围在广告墙外，挥动双手似乎在呼喊什么，就跟讨债似的。

“小黄，去瞧瞧”

葛小天有点纳闷，难道彩页印错了

随手拿起一份，封面便是园林风格的星月湾鸟瞰图。

a区小高层。

五十亩，容积率23，总建筑面积约七万六千六。

北部是两栋、两梯三户两单元的906090户型，15层。

西部是两栋、两梯两户两单元的115125户型，　15层。

南部是两栋、一梯一户两单元错层式的160户型，12层。

东部是十座复式小洋楼，五座240，五座520。

居民楼总建筑面积约六万两千平。

从1层算起，不算顶楼，依次往上，每层每平方加十块。

60，六百起售。

160，七百起售。

240，一千起售。

总计358套，总房款约4200。

额外多出来的一万四千平为商业街门面店，总价值约2000。

此外还有不计入容积率的停车场，纳入均摊的水房、电房、保安亭等等。

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